La evolución del margen de la construcción ha sido favorable en los últimos meses: los precios de venta de los inmuebles se mantuvieron y los costos en dólares cayeron por la depreciación del peso.
Vale notar, que al computar la rentabilidad es necesario considerar que la rotación ha disminuido o, lo que es lo mismo, el período hasta el recupero de la inversión ha aumentado. De esta forma, el retorno sobre la inversión debe ser prorrateado entre más años.
No sólo hay menores excedentes de otras actividades (por caso, agro e industria) sino que además se vuelcan al dólar en lugar de a los ladrillos. Esto es así, aún en un contexto donde los márgenes de rentabilidad de la construcción se recuperan.
La recesión y la incertidumbre afectan negativamente al sector inmobiliario. La paradoja es que, a pesar que el mercado se enfrió, los precios continúan inflexibles a la baja en dólares y en pesos suben.
Como gran parte de la construcción de viviendas se financia con ahorro genuino, los inversores no requieren liquidar los inmuebles para repagar deudas. Prefieren esperar antes que convalidar menores precios de venta.
A su vez, la demanda ha estado anémica por los menores excedentes económicos a causa de la crisis internacional, la amplia brecha entre el valor de la vivienda y los salaros, la incertidumbre y la recesión local.
Los inversores no encuentran compradores que convaliden los actuales precios de venta y los demandantes esperan que los precios bajen. Esto explica la estabilidad de precios y el desplome de las operaciones inmobiliarias.
En síntesis, más allá de la rentabilidad, las perspectivas de la actividad de la construcción no serán alentadoras en tanto no se disipe la incertidumbre.
Los dólares dejan de ir a ladrillos
La construcción registra una fuerte contracción desde fines de 2008. Su performance se encuentra principalmente condicionada por la incertidumbre y el proceso recesivo local. A esto se le suma, que son mucho menores los excedentes de sectores transables (básicamente agro e industria) disponibles para volcarse a la inversión en “ladrillos”.
En este escenario, la construcción cayó 12,5% i.a. en el primer semestre de 2009. Esta dinámica, lógicamente, es consistente con la disminución del empleo registrado del sector (-13,7% i.a.), la caída del Índice Construya (-15,7%) y el menor consumo de insumos representativos -cemento (-6,5%), pinturas (-24%), etc.- registrada en el período.
Sin embargo, a partir de julio se observan indicadores mixtos: el consumo de cemento cayó 3,7% pero el índice construya aumentó 10,9% mensual desestacionalizado. En único indicador ya disponible sobre agosto fue positivo; el consumo de cemento creció 4% con respecto al mes anterior.
Aún así, como la desconfianza en el plano local continúa profundizándose , los inversores adoptan una posición de mucha cautela y se refugian en el dólar.
En efecto, se observa que cuando la fuga de capitales del sector privado se exacerba los permisos de edificación se reducen. Por caso, en julio, la fuga fue de aproximadamente US$ 1.000 M y la caída en los permisos de edificación alcanzó 37,3% i.a.
Si bien la salida de capitales se desaceleró en julio y agosto (en torno de US$ 1.000 M por mes), continúa en niveles elevados, condicionando la recuperación del sector.
Esta tendencia se mantiene a pesar de que los márgenes de rentabilidad están mejorando, pues los precios de venta se mantuvieron sin cambios y los costos en dólares cayeron por la depreciación del peso. Vale notar, que al computar la rentabilidad es necesario considerar que la rotación ha disminuido o, lo que es lo mismo, el período hasta el recupero de la inversión ha aumentado. De esta forma, el retorno sobre la inversión debe ser prorrateado entre más años.
En resumen, no sólo hay menores excedentes sino además se vuelcan al dólar. Esto es así aún en un contexto donde los márgenes de rentabilidad de la construcción se recuperan lentamente.
Sin baja de precios ajusta la cantidad de operaciones
Al igual que en el resto de los sectores, el deterioro de la actividad económica y el escenario de desconfianza, afectan al sector inmobiliario. La paradoja es que a pesar de que el mercado se enfrió, los precios continúan inflexibles a la baja en dólares (en pesos suben).
Desde el punto de vista de la oferta, gran parte de la construcción de viviendas se financia con ahorro genuino, por lo que los inversores no están obligados a liquidar los inmuebles para repagar deudas. Por lo tanto, pueden esperar en vez de convalidar menores precios de venta.
A su vez, la demanda ha estado anémica. Esto responde a los menores excedentes económicos, afectados por las condiciones externas desfavorables, la incertidumbre y la recesión local. A esto se suma la amplia brecha entre el valor de la vivienda y los salaros, en un contexto de expansión acotada de los créditos.
En este contexto, los inversores no encuentran compradores que convaliden los actuales precios de venta pues los demandantes esperan que los precios bajen. Esto explica la estabilidad de los precios y el desplome de las operaciones inmobiliarias.
Por caso, las escrituras realizadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) durante los primeros seis meses del año se contrajeron 38% respecto del mismo período de 2008. Algo similar ocurrió en la provincia de Buenos Aires (-36,3% i.a. en los primeros cinco meses del año).
Ante el desplome de las operaciones de compra-venta, las viviendas se vuelcan a la renta para cubrir los gastos mensuales. Esto aumenta la oferta de inmuebles en alquiler acotando la suba de sus precios -el ritmo de incremento se ha desacelerado de 22,7% i.a. a 9,6% i.a. en agosto-.
Cabe destacar la existencia de un proyecto de ley de alquileres que aporta más incertidumbre al sector. Se trata de una iniciativa que reclama la intervención estatal y busca regular y poner un tope al precio de las rentas.
Pese a este escenario, en el primer semestre resultó rentable para los inversores volcarse al mercado inmobiliario frente a otras alternativas de inversión, como por ejemplo un plazo fijo en pesos o el dólar.
En este sentido, el valor del metro cuadrado en pesos creció 12,6% en el primer semestre. No obstante, este incremento es explicado casi exclusivamente por la depreciación de la moneda local, que alcanzó 10,1% en el mismo período.
En síntesis, más allá de la rentabilidad, las perspectivas de la actividad de la construcción no serán alentadoras en tanto no se disipe la incertidumbre. Esto es clave, pues la inversión en construcción requiere de un período de maduración relativamente prolongado, y por lo tanto, tiene asociado un elevado riesgo.
Fuente:Ecolatina
